原状回復とは、「賃貸で物件を借りた人（以下、賃借人）が、該当の物件から退去するときに、借りる前と同じ状態に戻すこと」です。原状回復は賃借人の義務とされ、通常の契約書類には「賃借人は、物件の明け渡しをする際、原状回復する義務がある」という趣旨の文言が記載されています。

基本的に原状回復にかかった費用は、契約時に賃借人が、物件を貸した人（以下、賃貸人）に収めた「敷金」から充当することになっています。つまり、費用を負担するのは、賃借人ということです。敷金は、貸す側にとって保険金のような役割を持ちます。家賃を滞納されたときの賃料や、建物を損傷されたときの修繕費用に充てられます。ただし、敷金を使う必要がなかった場合や残金が出た場合は、賃借人が退去する際に精算して返還しなければなりません。

賃借人にとって原状回復は、「借りる前と同じ程度の元の状況に戻すこと」ですが、賃貸人にとっては「建物を維持し、物件の資産価値を守る」ための重要な作業です。原状回復で定期的にメンテナンスすることで早期に修繕ができ、建物の経年劣化を最小限にすることができます。入居者への印象次第で入居率や空室対策にもつながるため、原状回復がその後の評価や利益に影響するといっても過言ではないのです。

原状回復についての考え方に基づいて、賃借人・賃貸人それぞれの原状回復の範囲について見ておきましょう。

原状回復のトラブルの多くは、賃借人と賃貸人の間で「何を基準に、誰が判断して、どんな状態に戻せばよいかがはっきりしないこと」にあります。「元に戻す」といっても、例えば、新築で借りた物件を、退去時に新築の状態に戻すことは現実的に不可能です。どんな建物も、年月の経過によって少しずつ劣化していくのは、防ぐことができません。どれだけ気を付けて丁寧に扱っていても、生活していれば汚れや傷みは生じてしまいます。

原状回復の範囲と考え方

では、どのような場合に、賃借人に原状回復を求めることができるのでしょうか。物件損耗の原因は、大きく3つに分類することができます。
A：経年変化による自然な劣化や損耗
B：賃借人が普通に住んでいたことによる通常の損耗
C：賃借人の故意や過失、あるいは通常とはいえない使用による損耗
上記のうち、AとBを修繕する費用は、毎月支払う家賃に含まれていると考え、賃貸人が負担するものです。ただし、双方が合意すれば、契約内容に「経年変化による劣化の修繕も賃借人の負担とする」という特約を付加することもできます。一方、Cに関しては、故意や過失のため賃借人が費用を負担します。

＜AまたはBに該当する例＞

「机やタンス、テーブルなどの家具を置いたことでついた床やカーペットのへこみ」
家具は生活する上で必要なものであり、家具の設置跡は通常の使用でつくと考えられるため通常の損耗といえます。また、テレビや冷蔵庫を置いた背面の壁の黒ずみ（電気ヤケ）も、家電製品の性質上、自然なことと認められるため賃貸人の負担となります。
「太陽光などの自然現象による壁紙や畳、フローリングの変色」
通常の生活の中で、太陽光を避けることはできません。そのため、太陽光による日焼けや変色は自然な劣化や損耗に当たります。
「建物の構造的な欠陥で生じた畳の変色やガラスの亀裂」
建物の構造的な欠陥は、賃借人には責任がありません。通常の損耗や自然の劣化ではありませんが、欠陥で生じた劣化や損耗があっても、それは賃借人の負担範囲にはならないのです。
ほかにも、賃借人の使用状況が悪かったわけではなく、次の入居者確保のために行う設備交換やハウスクリーニング、エアコン洗浄なども賃貸人の責任において管理維持することが妥当であると考えられるため、賃借人に原状回復費用を求めることはできません。

＜Cに該当する例＞

「結露をそのままにして発生、拡大したカビやシミ」
結露は建物の構造上の問題もありますが、結露の発生を知りながら賃貸人への連絡、拭き取りなどの手入れを怠ったと判断されるため、賃借人の負担範囲となります。また、台所のススや油による汚れ、浴室やトイレのカビなども、日頃から掃除や手入れをこまめに行っていれば防げるものです。清掃や手入れを怠った賃借人の不注意と判断されます。
「雨の吹き込みなどで生じたフローリングや畳の劣化」
雨による劣化は自然現象によるものですが、物件を使用する際の賃借人の注意が足りなかったと判断できるため通常とはいえない損耗に当たります。
「重たいものを掛けるため、壁にあけたクギ穴やネジ穴の跡」
画鋲の跡は自然な損耗とされますが、クギやネジは画鋲に比べると深さがあることから、日常的な使用の範囲を超えていると判断されます。そのため、賃借人に原状回復費用を求めることができます。

賃借人と賃貸人の間に生じるトラブルを回避するために、国土交通省が定めたガイドラインがあります。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

平成23年8月に再改定版として国土交通省が発表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復は借りたときとまったく同じ状態に戻すことではないことを明記した上で、次のように定義しています。
「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
この定義は、建物が時間の経過とともに劣化するのは自然なことであるという考え方にのっとったものです。
善管注意義務とは？
善管注意義務の「善管」とは、「善良な管理者」を短くした言葉で、賃借人を指します。民法400条に由来する規定で、「賃借人は一般的な常識にのっとって注意を払って使用する義務があり、義務が守れなかった場合、原状回復をしなければならない」とされています。雨の吹き込みで生じた劣化や掃除を怠ったために生じたカビなどは、「善管注意義務違反」になるため、賃借人が費用を負担して原状回復するものに当たるのです。

原状回復で大切なことは、次の入居者のために資産価値を高めることです。そのためには、しっかりとした目と技術を持つ、原状回復のプロに相談しましょう。

設備や内装は、見た目だけではわからない

建物内の設備や内装には、表面上から見ただけでは把握できない機能が備わっています。例えば床の場合、一口に「フローリング」といっても、天然の木をそのまま使用した「無垢フローリング」、合板に薄い天然木を貼り付けた「複合フローリング」、接着剤や釘を使わずに施工できる「ラミネートフローリング」など、さまざまな種類があります。
原状回復のプロは、見ただけではわかりにくい内装材の特徴を熟知しており、素材に合った最適な修繕を行います。
賃貸物件の設備を明確化する
賃貸物件に使われているキッチンや洗面台、浴室、トイレ、照明器具、サッシ、エアコンといった設備は、メーカーによって機能も品質も異なっています。的確に判断して修繕をしなければ、資産価値を下げてしまうことにもなりかねません。そのため、メーカーや品番まで明確化し、設備に合った的確な修繕が必要なのです。

原状回復は早期の対処が重要

原状回復で肝心なことは、早い段階で対処することです。衣類についた汚れも、すぐに洗えばきれいになりますが、放っておくと汚れが定着して落ちにくくなってしまいます。物件も同じで、傷んだところを放置すればするほど、修繕することが難しくなってしまいます。原状回復で良い状態を保つことが物件の資産価値を高めることになり、次の入居者の決定へとつながるのです。

賃貸人としては、できるだけ建物の資産価値を落とすことなく、良い状態を保ちたいと思うのは当然のことです。そのためには、次の入居者が入る前に最低限きれいに見える状態に戻すだけでなく、定期的なメンテナンスが必要なのです。実績豊富で確かな目と技術を持つ原状回復のプロに相談して、資産の価値を高める原状回復工事を行いましょう。